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文林苑案爆發後，政府推動都市更新腳步慢了下來，今年4月，大法官釋憲指出都更條例部分條文違憲，更使推動中的都更案進度雪上加霜。
然而，都更不只是老屋換新屋、住戶改善居住環境，還包括美化都市、提升都市機能、增進公共利益、帶動經濟成長等正面功能，都更停滯不前，對經濟發展絕對有負向影響。
有鑑於此，本報推出「都更追追追」系列報導，從現狀、法令、政策各層面去檢討，要喚起各界對都更的重視，並督促政府採取更積極的作為，推動都更案的進行。
下半年將引爆公辦都更熱，從中央到地方都要推案，寄望公辦都更能扮演都更領頭羊，規劃多時、名列六大國家級都更案的台鐵南港調車場、台鐵高雄港站都更案終於啟動。在文林苑案之後，沈寂一陣的國內都更市場掀起了漣漪。
2012年3月底文林苑都更案爆發拆除爭議後，自此，國內建商對於都更案卻步，都更市場急速冷凍。但營建署代理署長許文龍表示，從另一個角度來看，文林苑案也有其正面意義，它讓政府有機會重新檢視遊戲規則「都市更新發展條例」，也讓政府檢討後續都市更新推動策略。
營建署已向行政院長江宜樺專案報告「都市更新業務之檢討與策進」，下半年公辦都更將在全台六縣市點火，預計釋出12個公辦都更案，初估投資金額1,089億元，希望透過公辦都更，打破目前卡住的都更瓶頸，讓都更早日重新上路。
這12處分布在台北市、新北市、新竹市、台中市、嘉義市和高雄市，下半年將進入六大國家級都更案啟動的高峰期，有三大案將公告招商，這也是馬政府推動「愛台12建設」之一都市更新的重大里程碑。
其中，最吸睛的是台北市南港調車場案，投資金額高達300 億元，基地位在台北市南港區（市民大道七段、南港路三段附近），屬精華區土地，面積高達5.44公頃，換算約1.65萬坪，可興建樓地板面積約12.7萬坪。
此案將朝綠色智慧住宅、企業總部、旅館等方向規劃，由於採權利變換方式進行，預估實施業者可分回35%至40%，政府則占六成至六成五比重。據了解，目前已有潤泰新、日勝生、冠德等表態有興趣。
風險低 吸引建商搶標
其次，台鐵高雄市高雄港站案投資金額也高達300億元，土地使用分區為特別文創區，其中單元一面積達1.82公頃、約5,505坪，將在年底先行釋出。
第三，新竹市火車站後站案共5.51公頃、約1.67萬坪土地也是熱門標的之一，營建署說，已有多家開發商詢問，預計會順利完成招商。
同樣列為六大國家級都更案的基隆火車站暨西二西三碼頭案，是在今年上半年招商，日前已截止投標，有一家廠商投標，正由基隆市政府辦理審標作業中，預估投資金額128 億元。
「台中州廳都市更新BOT開發案」是目前台中公辦都更的指標，最快年底公告招標，也被市場視為公辦都更能否順利推動的領頭羊，目前進行順利，可望成為台中公辦都更第一個成功開發的案例。除了台中州廳外，台中市政府推動的公辦都更還有推動多年的體二用地和豐原後火車站案，體二用地最近也有重大突破，私有土地將採重劃方式辦理，以減少阻力。
台北市政府財政局指出，公辦都更可將都更辦理過程中的不確定因素降至最低，有利吸引廠商投標意願，之前辦理的植物園附近和信義區犁合段兩件都更案，就吸引多家上市櫃建商參與搶標，並由國內知名的潤泰集團旗下公司得標。
四難題 影響推動成效
推動都更已列為政府打破悶經濟的優先工作，目前政府採公辦與私辦雙管齊下，政府能夠主導土地開發權的，就採公辦都更。台中市都市發展局表示，辦理都更最重要的兩個關鍵就是土地主導權，及事業計畫的擬訂。
儘管公辦都更政府可以主導土地開發權，但從規劃、都市計畫變更，到招商，有漫漫長路要走。許文龍表示，一般簡單的都更案少則需要五、六年時間，花上七、八年時間「很常見」，複雜一點的「十年跑不掉」。
許文龍指出，公辦都更案也面臨不少問題，如果不解決，很難加速推動。首先，公辦都更案多少涉及私有地，而私有地的地主往往要求「自身利益最大化」，不易協調。六大國家級都更案的台北市華光社區案，甚至不是因私有地的地主，而是因「違占戶」一再延宕時程。
其次，公辦都更多涉及多個政府單位，同樣會要求「自身利益最大化」，利潤越少，投資意願越低，而在「不賤賣國土」情形下，又多採設定地上權方式，不符南部不動產市場投資主流，再加上設定招商條件及權利金底價多以法定最高標準為主，不符投資者財務評估利潤，致招商易流標，基隆火車站暨西二西三碼頭案就是因此一原因流標了幾次。
第三，都更投資者多以建商為主，規模不若日本，欠缺具整合產業、經營等專業，國家門戶型都更案建商往往「吃不下」，難覓適當廠商。
此外，一般主辦機關欠缺規劃招商的專業人力等，都影響了公辦都更的推動成效。
在重重難關下，公辦都更能否帶動民間都更重拾信心，將是一大挑戰。
資料來源:經濟日報/蘇秀慧、陳美玲、宋健生、楊文琪
資料日期: 2013-08-12
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