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2008/10/09
買方掌握價格主導權 房價下跌才能促進買氣回籠
預期房價尚有一至二成下修空間 落底時間需視房價下修速度而定
永慶房仲網「市調研展部」自95年第四季發布永慶購屋趨勢大調查後，至今總共完成9次調查，本季於97年9月13日至9月22日期間，針對永慶房仲網23萬名會員以E-mail方式進行購屋趨勢大調查，本次調查共回收有效問卷2,407份，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.04%。
永慶房仲網總經理廖本勝表示，目前全球經濟面臨了空前的大危機，美國金融危機引爆了全球經濟衰退及股市大跌，各國房地產市場同樣受到牽連，而在這樣的市場氛圍之下，台灣民眾目前對於房市未來的看法究竟如何？這波房地產景氣的衰退何時可以見到曙光？都是目前市場最關心的問題，因此我們期望能夠透過針對全台灣23萬潛在購屋會員的調查，從中看出端倪。
根據永慶房仲網「市調研展部」今年第三季購屋趨勢大調查結果顯示，目前民眾持續看跌未來的房價，且看跌比例創下歷次調查的新高，而受到房價下跌的影響，想進場購屋的民眾也變多了，不過大部分的民眾認為，房價要再下跌一至兩成才會願意進場購屋，顯示面對全球的經濟不景氣及房地產市場的衰退，現階段賣方若不願調降房價，將很難獲得購屋者的認同。
看漲未來房價比重「創新低」 看跌未來房價比重「創新高」
就97Q3永慶房價信心來看，對於未來三個月房價看法，本季全台對於房價看漲(「小幅看漲」加「大幅看漲」)比重為14%，與前次調查看漲的比重38%相較，大幅下滑24個百分點；而看跌(「小幅看跌」加「大幅看跌」)的比重為69%，較上次調查的37%則大增了32個百分點，看漲的比重為歷次調查中最低，而看跌的比重則為歷次調查中最高；其次，若從對於未來一年房價看法來觀察，本季全台對於未來一年房價看漲的比重為21%，而看跌的比重則為66%，雖然看漲的比重略高於對於未來三個月房價的看法，但是看跌的比重仍高達66%，而且大幅看跌的比重高達27%，較「大幅看跌未來三個月房價」的比例19%，高出8個百分點，顯示民眾認為短期房價雖然不會大跌，但是長期來看仍舊會大幅下滑。
永慶房屋總經理葉凌棋表示，總統選後民眾對於新政府上任後的經濟情勢過度樂觀，忽略了國際經濟環境不佳的現實，如今歐美金融機構陸續爆發財務危機，全球金融風暴一觸即發，各國股市紛紛出現恐慌性的大跌，連帶的全球房地產市場也受到衝擊，在這種市場氛圍之下，民眾對房價的信心一定會受到影響，因此民眾看跌未來的房價是很合理的，而當市場一面倒的看跌房價時，賣方就失去了價格的主導權，近來預售建案銷售狀況不佳及中古屋市場成交量大幅萎縮主要就是反映出這種現象。由於目前預售工地的開價及中古屋賣方的開價普遍都與一般民眾認知的價格有不小的落差，因此很難被買方所接受，銷售狀況自然不佳，葉凌棋認為，現階段惟有降價才能吸引買方的注意，也才能夠促進房市的活絡，尤其是在房價未來仍舊看跌的情況下，率先降價成交才能保住既有的獲利。
淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，近2年使用執照核發數量均超過12萬戶，大量的預售屋將在明年完工交屋，由於先前有不少的預售屋買盤是屬於投資型買方，因此交屋後將大量進入市場，在市場供給量大增而需求買盤不繼的情況下，價格勢必下滑。不過他認為，這波房市景氣從民國92年上漲以來，已經走了5年的多頭行情，是該適時的回檔修正，因此現在階段房價的下跌並不是壞事，畢竟房市有一定的景氣循環，而在房市下修階段，由於許多投資客會急著將手中的物件出售，因此他建議自用型的買方應該趁著房價下修及市場供給量大增時，謹慎挑選好地段的新成屋或中古屋。
首購、換屋比重仍佔多數 換屋族有取代首購成為市場主力趨勢
根據永慶購屋趨勢大調查歷次調查結果顯示，首購比重自96Q4開始連續四次上升後，本次調查首度出現下降，惟比重41%仍高於歷次調查的平均水準40%；換屋部分的比重在本次調查中為37%，較上季調查增加3個百分點，高於歷次調查的平均水準35%，而投資比重22%，仍舊處於低檔。
葉凌棋表示，目前房地產市場處於下修階段，短期投資無利可圖，而中長期投資受到國際經濟局勢不佳的影響，也相對保守，是造成投資比重持續低迷的主因；而關於首購比重下降的情況，葉凌棋認為，由於當前失業率增加、實質薪質負成長，經濟基礎較弱的首購族群購屋能力受到影響，是造成本次調查首購比重下降的主因；而觀察近幾次調查中換屋比重的變化可以發現，換屋比重在96Q4房地產市場空頭氣氛最盛的時期達到最高後，隨著立委選後房市信心的恢復，換屋比重連續兩次下滑，而在本次調查中，由於房地產市場空頭氣氛再起，房價看跌趨勢明顯，換屋比重又再次往上攀高，顯示換屋民眾有趁房價混亂時進場，而在房價看漲時則暫時觀望的傾向。
由各地區首購比重皆下降，而換屋比重皆上升的情況可以看出，目前市場的主力有從首購族轉向換屋族群的趨勢，而針對換屋族現階段的購屋策略，葉凌棋建議換屋換可以先賣後買，以總價1,000萬元的房子來看，如果房價再下修2成，就是200萬元的價差，相當一般上班族3、4年的薪水，因此可以先在目前房價仍在相對高點時賣掉，等房價落底時再買進，有機會以相同的價格換到區位更佳、空間更大的房子。
看好未來半年為購屋好時機比重攀升四成 為歷次調查第三高
根據本次永慶購屋趨勢大調查，未來半年是否為進場購屋好時機，本季全台42%受訪者回答「是」，較97Q2的調查結果增加四成；另外回答「不是」的受訪者為45%，雖仍高於回答「是」的受訪者，不過已較上季的調查結果減少了18個百分點；而回答「不知道」的比重僅12%。而從各地區來看，本季調查中各地區看好進場購屋比重都較上季調查增加，其中台北市由上季的26%增加到44%，幅度高達七成為最高，其次為台北縣及南部地區增加的幅度也都在四成以上，而桃竹苗與中部地區增加的幅度則在一~二成左右。
葉凌棋表示，雖然本次調查結果中看好未來半年為購屋好時機的比重大幅增加，在歷次調查中僅次於立委選後及總統選後兩次調查，不過本次調查的購屋意願增加與立委及總統選後的購屋意願大增所代表的意義並不相同。葉凌棋分析，在立委及總統選後2次調查中，民眾之所以認為是購屋的好時機，主要是期待新政府上任後將帶來經濟的成長與所得的增加，將因此帶動房價的上漲，所以應該趁早購屋；而本次調查中，民眾之所以認為未來半年是購屋的好時機，主要是因為從6月開始，房價已開始鬆動下修，因此民眾普遍認為未來房價將繼續下跌，因此可以利用房價下跌時進場購屋撿便宜。
淡江大學產經系副教授莊孟翰也認為，雖然本次調查中認為未來半年是購屋好時機的比重增加，但不表示未來半年房地產的買氣就會回籠，因為先決條件是房價要下跌，而且並不是隨著房價逐漸下跌，購屋民眾就會逐漸增加，而是當房價下跌到一個幅度後，買盤才會大舉進場。
房價下修速度決定房市修正時間，預期房價尚有一至二成下修空間
根據歷次購屋趨勢大調查中，大台北地區民眾對未來一年房價的看法結果顯示，當看漲曲線(「大幅看漲」比重加「小幅看漲」比重)與看跌曲線(「大幅看跌」比重加「小幅看跌」比重)交叉時，為房地產景氣的反轉訊號，例如在96年第二季的調查中，出現第一次的交叉，而之後96年下半年整體房價進入盤整修正期，而在今年立委選後(1月12日)的調查中，兩條曲線再度交叉，之後所伴隨的是選舉行情所帶動的房市激情演出，然而在上一季的調查中，兩條曲線再度交叉，出現房市反轉的訊號，而且本次調查中，兩條曲線的差距再度擴大，顯示房市景氣尚無見底好轉的跡象。
葉凌棋表示，雖然從調查結果中，還看不出這波房市的下修何時才會落底，不過從這次調查中，有將近五成的民眾表示當房價再下跌一至兩成時，會願意進場購屋來看，顯示未來房價再下跌一至兩成後，將因買盤的進場而獲得支撐，而若從調查時整體房價已下修約一成左右來看，當整體的房價下修達三成左右時，房價應該就會有初步的支撐，而這也符合過去幾次房地產景氣下跌的經驗，房價自高點回檔在20%~35%左右就會止跌，因此葉凌棋認為，如果房價下修的速度愈快的話，買方進場的時間就會愈早，愈有助於整體房地產市場的回穩與健全發展。
最後，葉凌棋總結，從這一次的調查結果反映出民眾期待而且認為房價將會持續下跌，因此若賣方仍堅守價格，不願反映市場期待合理調降，目前「有行無市」的窘況將會持續，唯有賣方願意合理調降價格，才能恢復市場正常交易水準，畢竟現階段房市價格的主導權已在買方，而此時對於有自住需求的民眾來說，也是進場多看、多比較、多議價找尋好房子的最佳時機，由於在這兩年的預售屋市場中，有不少的投資型買盤，而今年底到明年陸續完工交屋後，這些投資客將開始面臨貸款的壓力，加上這波全球股市的大跌，也造成不少投資客資金出現缺口，因此有可能以低於市場的行情釋出手中的不動產，因此從今年底到明年上半年，將會是自住型買方進場的最佳時機。
圖一、歷次調查全台對未來三個月房價看法
資料來源：永慶房仲網市調研展部，95Q4至97Q3永慶購屋趨勢大調查。
圖二、歷次調查全台對未來一年房價看法
資料來源：永慶房仲網市調研展部，95Q4至97Q3永慶購屋趨勢大調查。
圖三、歷次調查全台購屋目的比例分配圖
資料來源：永慶房仲網市調研展部，95Q4至97Q3永慶購屋趨勢大調查。
圖四、歷次調查全台對「未來半年是否為購屋好時機」比較統計圖
資料來源：永慶房仲網市調研展部，95Q4至97Q3永慶購屋趨勢大調查。
表一、房價須再下跌多少，才會願意進場購屋？
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下跌成數
地區 |
一成以內 |
一至二成 |
二成以上 |
| 台北市 |
21% |
48% |
31% |
| 台北縣 |
21% |
47% |
32% |
| 桃竹地區 |
23% |
40% |
37% |
| 中部地區 |
16% |
59% |
25% |
| 南部地區 |
16% |
48% |
36% |
| 全 台 |
19% |
48% |
33% |
資料來源：永慶房仲網市調研展部，97Q3永慶購屋趨勢大調查。
圖五、歷次調查大台北地區對未來一年房價看法曲線圖
資料來源：永慶房仲網市調研展部，95Q4至97Q3永慶購屋趨勢大調查。
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