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本季房市受到油電雙漲之通膨預期、選舉結束與季節性因素之影響，整體呈現價漲量增、高檔盤整的情況。交易量為53,502戶，較上季增加48%，較去年同季則減少4%。對本季與未來一年房價看法傾向「小幅看漲」，台南市與高雄市趨勢分數(131分、146分)高於其他地區，呈現北溫南熱狀態。平均總價(922.8萬元)、單價(22.4萬元/坪)，新北市與高雄市單價較上季與去年同季增加7%以上，而購屋負擔最重的台北市與新北市(房價所得比為14倍、9倍，貸款負擔率為46%、38%)，未來趨勢分數(115分、118分)較上季減少，顯示購屋者對高房價承接意願降低。新購者與欲購者投資需求(11%、13%)與上季相近，賺取價差不論新購者(85%)或欲購者(67%)均以桃竹縣市比例最高。而搜尋期間(6月)與議價空間(12%)與上季相仿，台中市議價空間(13%)高於其他地區。本季房市面對內外夾擊，內有股市景氣表現不佳與選擇性金融管制之影響，外有歐債危機未明確解決與全球景氣復甦遲緩之隱憂。所以，對未來趨勢分數(122分)低於近期(131分)，而台北市未來趨勢分數下滑，是否帶動其他地區房價調整，值得密切觀察。
■房價趨勢分數：近期趨勢分數高於未來、台中市近期與未來趨勢分數最低、高雄市最高
整體調查地區房價綜合趨勢分數為127分，高於上季(119分)與去年同季(114分)。近期趨勢分數為131分，以高雄市150分最高，新北市122分較低；未來趨勢分數為122分，以高雄市142分最高，台中市114分較低。整體而言，100年第二季新購置住宅者對於房價轉以看漲為主，且看漲比例較上季增加。但受到油電雙漲之預期通膨影響，不論新購置住宅者與欲購置住宅者近期趨勢分數(131分、132分)均高於未來(123分、121分)。各地區中，台中市近期與未來趨勢分數最低(122分、114分)，而高雄市最高(150分、142分)。桃竹縣市、高雄縣市之近期與未來趨勢分數，欲購者均高於新購者，而台北市則出現明顯差距，加上台北市趨勢分數僅高於台中市，隱含購屋者對追高意願降低，值得密切觀察。
■新購置住宅者：近期趨勢分數高於未來、總價與單價持續攀升、桃竹縣市賺取價差比例最高
本季房市面對油電雙漲與選舉結束之影響，看漲近期房價(57%)與未來一年房價(52%)比例較上季(42%、49%)與去年同季(40%、48%)增加，且平均總價(922.8萬元)、單價(22.4萬元/坪)較上季增加10%、3%，處於長期相對高點。但國內外總體經濟環境不佳、金融機構資金管制，且購屋負擔依舊沈重(房價所得比為8.5倍，貸款負擔率為34%)，且購置住宅後對基本日常必要開支影響增至49%，反映在近期趨勢分數(131分)高於未來(123分)。而台北市負擔最重(房價所得比為13.7倍、貸款負擔率為46%)，使得台北市未來趨勢分數為本季唯一減少地區。換屋需求(33%)較上季(29%)與去年同季(28%)增加；投資需求(11%)與上季(12%)相近，台北市投資比例(21%)持續居冠，但賺取價差則以桃竹縣市(85%)比例較高，而出租經營則以台南市(87%)較高。議價空間(12%)與上季相仿，台中市(13%)高於其他地區。有62%新購置住宅者透過仲介購屋，以新北市(71%)比例最高。每月每坪管理費平均為43元，以台北市74元最高。
■欲購置住宅者：房價趨勢分數增加、賺取價差為購屋投資主因、自住程度較上季增加
本季投資需求以賺取價差(48%)為主。純自住比重約佔33.0%，自住程度較上季增加。以購屋後擁有一戶比例(45%)為主；自住者以擁有一戶(51%)為主，投資者以擁有二戶(42%)的比例較高。中古屋(52%)及電梯大樓(59%)仍分別為市場與產品類型主流需求；期望購屋面積超過25坪~35坪(含)(41%)的住宅；期望購屋價格以600萬~未滿900萬元的住宅為主，佔29%；其次是300萬~未滿600萬元的住宅(28%)。多數認為基本日常必要開支(50%)與休閒娛樂支出(50%)會因購置住宅而需減少或節省，且支出的減少或節省主要對實質生活產生部份影響(42%)。綜合趨勢分數(126分)、近期趨勢分數(132分)、未來趨勢分數 (121分)均較上季增加。
資料來源:內政部營建署
資料日期:2012/8/27 |
