都更難行、尤其是大台北等都會地區。台北市都市更新學會會長杜國源建議可逆轉現行都更程序、改採「預審制度」，或許可讓都更走出一條新路。
分配利益先說清楚
杜國源指出，台灣都更現存最大問題是實施者與都更戶間嚴重的不信任，且引進日本的「權利變換」制度，在台灣發生嚴重的水土不服，經常出現爭議，且政府流程管控太長，造成時間都耗費在行政審查上。
他解釋，預審制度就是改變現有都更流程，在事業概要審查時，由實施者提出事業計畫的「預審計畫書」送審，並得於審議時確定都更獎勵值、外部空間留設、容積移轉、建築規劃、法令適用等，將所有都更後可分配利益，先講清楚說明白。
杜國源建議，還可參照現行法令「建築物預審辦法」機制，讓實施者得於概要階段提出建築規劃詳細構想，就單元內外部空間留設或退縮、公益性因應、預計爭取或外加的獎勵項目等，還有法令適用及因應就地安置考量等項目，提出申請預審。
他表示，經審議確認後，應在一定期限內（如2到3年）保障其審議內容穩定性，並得由實施者以此審議內容，向都更單元內的所有權人爭取同意權行使，到事業計畫送件門檻時，就可進行下一步申請事業計畫審議；也就是，實施者的財務規劃及談判底線都一次說清楚，避免整合過程的猜忌、想像及不信任感。
發展台式權變制度
杜國源也建議，調整權利變換制度的評估工具，應改為「價值及坪數」併行制度，在所有權人參與權利變換制度時，得經實施者與所有權人協議，改以可分配原居住樓層坪數，為權利變換相互之間的基礎，其差額再以樓層鑑價的平均單價做為找補等。
至於政府角色部分，現行是將審議及爭議處理放在同一單位處理；他建議，應將審議及爭議處理分別成立兩個委員會，各自分工得避免有球員兼裁判爭議。
他呼籲，都更應發展台式都更權變制度。權利變換制度來自於日本，但日本房價波動程度相對較小，但台灣房地產快速波動，當然會造成水土不服現象產生；一般而言，都更案從整合推動、審議、到通過，至少要5到10年時間，加上中央及地方不同調，更常讓地主、業界與建商莫衷一是。
杜國源強調，要都更不再難如上青天，除了加強法令鬆綁外，更應從台灣市場的獨特性，發展台式的都更權變制度，配合公地釋放、融資貸款鬆綁，及政府肯擔當及負責分擔風險（尤其是防災型或自主型都更等）來考量，才是未來台灣都更長久之計。
資料來源:自由時報 記者林美芬
資料日期:2014/01/27 |
