小龍年房產景氣 恐多空糾結
■徐珍翔╱記錄‧毛洪霖╱攝影
台北市不動產估價師公會成立至今，將邁入第10年，為提升該產業能見度，讓更多民眾認識估價師工作本質，北市不動產估價師公會日前舉辦不動產估價論壇，由理事長張能政主持，邀請國內專家學者與會，針對都市更新議題及明（102）年房產趨勢進行專題演講及分享，現場聽眾反應熱烈。
●莊孟翰（淡江大學產業經濟學系教授）表示，明年房地產市場將呈現多空糾結，可歸納出一大（貧富差距大）、二多（錢多，投資多）、三高（高物價，高房價，高失業）及四低（低所得，低利率，低稅負，低投報率）。他直言，台北市的高房價已經回不去了，這是因為北市房價的漲幅遠超過實質上的國際化程度，以致於提早開出國際盤。
他提到，台灣的房地產市場總是以北部為主，北部的特性是先漲後跌，中南部則是後漲先跌，因此，中南部的房地產市場生命週期最短，台北市最長，明年的市場還是以北部為主，中南部次之。他更點出，目前北市最具開發潛力的公有土地開發案中，以華光社區（中正紀念堂後側，有少部分私有土地）、雙子星大廈、南港高鐵站沿線新生地暨週邊土地、六福皇宮後側（原光復東村）及台北國際文化交流中心（舊市議會原址）。
●卓輝華（台北市不動產估價師公會創會理事長）表示，在整體目前政策利空下，實價登錄的價格其實就是一個比價項目，在估價師看來，可用於比較法，如果景氣好，買賣交易價格常被當作底價，但目前整體趨勢不佳，所以購屋者很可能用實價登錄的成交價來當作上限，他認為，明年比低的機會將多於比高。
另外，他也對「議價空間」這名詞提出看法，他認為，議價空間應該要越縮越小，這表示買賣雙方對價格的認知拉近，如果議價空間不縮小，則買方可能傾向觀望。他更直言，議價空間如果不從目前的二至三成拉到5%以下，表示市場資訊還不夠透明。
卓輝華提到，他較看好中南部的商辦，投報率甚至有機會挑戰4%到6%，壽險業者受金八條管控，可能會往中南部市場移動。他也提醒，2014年底的七合一選舉很可能明年就開始布樁，除非房價已經大幅向下修正，否則兩黨不可能不談高房價議題。
●趙正義（仲量聯行不動產估價師事務所所長）表示，在商用不動產部分，市場好壞主要看供需，台北的商辦市場一年需求大概在2萬坪到4萬坪，明年預估供給將有5萬餘坪，有點供過於求，所以空置率會稍微上升，大約會從10%上升到12%左右；在租金部分，他認為還會上升但幅度有限，約5%，他解釋，這是因為明、後年屬於供給性的空置率增高，大型案件的租金開價將上升，平均租金也會拉上來。
趙正義說，「高房價問題，打壓只能治標，治本還是要靠市場供需」，對此，他點出「土地太少」、「貧富不均」、「資金太多」、「產業集中台北」及「市場太小」等五大課題，更提出「北北機併入北市，擴大土地供給」、「廣建合宜住宅」、「活用民間資金，放寬壽險投資公共建設」、「運用高鐵同城化，引導政府機構與產業南移」和「擴大兩岸及國際合作」等五大對策因應。
●陳玉霖（台北市不動產估價師公會名譽理事長）表示，北市不動產估價師公會針對明年房地產景氣進行調查，根據資料顯示，在整體經濟環境因素、整體貨幣及利率走勢和相關政府法規政策三大因素下，有將近6成的估價師認為明年房地產景氣將持平，約3成悲觀，僅不到1成看好。
陳玉霖指出，該公會中，有5成估價師明年看跌台北市住宅房價，台中市看跌者也偏多，桃園市則普遍認為持平，認為高雄市房價持平及看漲的人各占3成左右，值得一提的是，有5成估價師明年看漲新北市住宅房價。他也提到，因為土地成本仍高，市中心房價的下修空間不算大，外圍地區下修幅度可能較多。另外，在交易量方面，估價師對各縣市的看法幾乎都不樂觀。
調查結果也顯示，估價師多認為明年台北、新北、桃園、台中及高雄等地的店面較具投資效益，其次才是住宅及辦公室。另外，有17%左右的估價師點名台中工業用不動產。
資料來源:經濟日報 徐珍翔╱記錄
資料日期:2012/12/27
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