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一般常見問題集
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回覆日期:2011/07/11
都市更新問題 我們這一區在台北市算是精華地段雙捷運站口， 土地開發公司看的是我們這一區21戶，以及被夾在中間的兩筆國有地都是日據時代至今的平房，第一次說明會， 他們解釋了都市更新，權利變換 VS 協議合建當時就覺得奇怪，他們一直推薦協議合建.第二次說明會，他們精算出了土地分配，1坪的土地， 可以換得5.05建坪，但是建商要取走43%當建築經費，天啊， 以我們那區新成屋都逼近80萬，1坪的土地要拿2.17坪，173萬，我家持有10坪土地，要花1730萬蓋房子，而且建坪只有28.8坪，公設比30%，室內僅有20坪，還只能分到0.8個車位，想也知道， 沒有第三次的說明會，有的是土地開發公司開始各家談條件。
第一次來的時候，我們不用補差額就能有車位.第二次來的時候，將分配到的建坪提高到35坪， 跟我家原本的權狀一樣大，什麼資料都不肯給， 我們也不知道建築費用怎麼計算，一直強調有多優惠，有多棒，甚至於想說服我們把土地賣給他們，他們會找一樣大在附近的房子做交換，整個事情弄了一年， 想要個財務計劃都沒有，有的只是一個Excel的分配表，上週又開了一次會， 會議內容如下：(一). 都更範圍變更， 將住三跟住三之二兩塊地分開.(二). 建商提出了地上11樓， 地下三層的設計圖.(三). 建商以7:3的比例， 計算出樂觀與不樂觀的分配，住戶裡有一位擁有都更經驗的投資客發問 :(1). 獎勵停車位後， 多出來的停車位產權屬於誰的?(2). 建地面積沒辦法做雙出入口的話， 還要獎勵停車位嗎?(3). 7:3分配的比例怎麼來的?(4). 權利轉換 VS 協意合建的差異.(裡面有很大的學問)(5). 都更送件如果未能在兩年內進行都更， 會被永久取消獎勵.(6). 國有地處理的方式， 國有地佔都更面積達二分之一.。投資客發問非常精準， 讓建商代表完全沒招架能力，許多被隱藏的資訊都被提出來討論，也讓建商代表無法招架，我們這邊大部份都是上了年紀的住戶，（做主的是我爸不是我）特別是當建商談到“權利轉換”的部份， 投資客馬上說“那找銀行自己改建不是更快？ ”
都市更新回答

就樓主所提供敘述，地主分回比例應該已經高達69.3%，已經是非常好的條件。但是都更應該看整體條件，也許開發公司提出的是自力更新的構想，銷售風險由地主分擔；或者你們都更案隱含國有地利潤，或者停車獎勵及容積移轉利潤皆由開發商獲取？你應該請開發商提出完整之合約，如此才能給你合理的建議。

以上內容皆為依回覆日期當時的法規及個案作答覆及估算，將因法令修訂及個案不同而改變。
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